不动产登记是涉及不动产物权变动的重要法律行为，对于保护产权、维护交易安全具有重要意义。以下是几个常见的不动产登记典型问题及其解析：

1. 房屋租赁权能否登记？

房屋租赁权本身不是一种物权，而是一种债权，因此不能直接在不动产登记机构进行登记。但是，在一些特殊情况下，如承租人享有优先购买权等，可以在不动产登记机构进行备案或登记。此外，一些地方也出台了相关政策，允许对房屋租赁权进行登记备案，以加强对租赁市场的监管。

2. 宅基地三权分置如何实现？

宅基地三权分置是指将宅基地的所有权、资格权和使用权分离，分别由不同的主体享有。在实现宅基地三权分置的过程中，需要明确各权利主体的权利和义务，并建立起相应的登记系统。具体来说，可以通过颁发不动产权证书或登记证明等方式，明确宅基地的所有权、资格权和使用权归属，并建立相应的权利变动记录系统。

3. 不动产权证书或登记证明遗失、破损怎么办？

如果不动产权证书或登记证明遗失或破损，当事人可以向不动产登记机构提交身份证明、原产权证书或登记证明等材料申请换发或补发。不动产登记机构在核实相关材料后，会重新颁发新的不动产权证书或登记证明。

4. 无民事行为能力人或限制民事行为能力人如何申请不动产登记？

无民事行为能力人或限制民事行为能力人在申请不动产登记时，需要由其监护人代为申请。监护人需要向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明等材料。如果处分被监护人的不动产申请登记，还需要出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

以上是不动产登记中常见的几个典型问题及其解析。在实际操作中，还需要根据具体情况和当地政策规定进行操作。同时，为了避免不必要的纠纷和损失，建议在进行不动产交易或变更前，先咨询专业的律师或不动产登记机构。